Splitsingsakte VvE van belang bij verkoop appartement met minder vierkante meters
In een arrest van 11 maart 2025 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld over een conflict rond de verkoop van een appartement, waarbij het geleverde appartementsrecht aanzienlijk minder woonruimte omvatte dan werd voorgesteld. Hoewel de kopers een beroep deden op financieringsproblemen, draaide de kern van de zaak om het feit dat het appartement — anders dan in advertenties en plattegronden gepresenteerd — geen exclusief gebruiksrecht op de zolderverdieping bleek te omvatten.
De uitspraak maakt duidelijk dat zowel kopers als verkopers van een appartement, nauwkeurig moeten zijn in wat zij contractueel afspreken en of dat overeenstemt met de splitsingsakte van de VvE. De splitsingsakte bepaalt wat het exclusieve gebruiksrecht is en wat dus onderdeel is van het privégedeelte van het appartementsrecht. Dat verkopers altijd van meer gebruik maakten dan waartoe zij gerechtigd waren en dat iedereen altijd al dacht dat dit juist was, is daarvoor niet relevant.
In dit artikel
In dit artikel bespreek ik wat de juridische gevolgen zijn van het verkopen van een appartement met minder woonoppervlakte dan voorgesteld. Klik op een onderwerp om direct naar het juiste onderdeel te gaan:
De situatie
De verkopers boden een appartement te koop aan waarvan in advertenties, plattegronden en mededelingen werd uitgegaan van ca. 99 m² woonoppervlakte. In werkelijkheid had het appartementsrecht slechts betrekking op 70 m², gelegen op de tweede verdieping. De zolderverdieping (29 m²), die feitelijk als slaapkamer in gebruik was, bleek volgens de splitsingsakte géén onderdeel van het privégedeelte van het verkochte appartementsrecht.
Toen de kopers een taxatierapport ontvingen waarin dit verschil werd benoemd, besloten zij de koop te ontbinden, mede vanwege afwijzing van hun financieringsaanvraag. De verkopers meenden dat de kopers onterecht van de koop waren afgestapt en eisten de contractuele boete van 10% van de koopprijs. De kantonrechter wees deze vordering af en kende juist de kopers een boete toe. Het hof bevestigde in hoger beroep in grote lijnen dat oordeel, maar matigde de boete van € 22.000,- tot het bedrag van de werkelijk geleden schade van € 6.377,65.
Belang van de splitsingsakte
Centraal in het oordeel van het hof staat dat het appartementsrecht enkel datgene omvat wat in de splitsingsakte en de daaraan gehechte tekening is opgenomen. De zolderverdieping werd daarin niet genoemd als privégedeelte en werd zelfs op de splitsingstekening grotendeels buiten beschouwing gelaten. Het hof past bij uitleg van de splitsingsstukken de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad toe en concludeert dat op basis daarvan de zolderverdieping niet tot het exclusieve gebruiksrecht behoort dat is verbonden aan het appartementsrecht. Het feit dat eerdere bewoners, met stilzwijgende toestemming van de VvE, de zolder wél als privéruimte gebruikten, is juridisch niet relevant. Ook niet als dit decennialang gedoogd werd of zelfs door taxateurs en makelaars als “eigen zolder” werd gepresenteerd.
Verjaring
Het hof oordeelt in één zin dat geen sprake is van verjaring. Hoewel het hof dit oordeel verder niet toelicht, zal dat zijn gebaseerd op het feit dat de VvE destijds toestemming heeft gegeven aan de rechtsvoorganger(s) van verkopers om de gemeenschappelijke zolder te mogen gebruiken. In dat geval is geen sprake van onrechtmatig gebruik. Alleen bij onrechtmatig gebruik kan sprake zijn van verjaring. Als het gebruik van de zolder zonder toestemming van de VvE zou zijn geweest, dan is dat onrechtmatig. De vordering van de VvE tot het opheffen van die onrechtmatige toestand verjaart dan na 20 jaar. Dat zou betekenen dat de VvE ook van kopers niet zou kunnen afdwingen dat het onrechtmatige gebruik van de zolder wordt opgeheven. Feitelijk zouden kopers dan net als verkopers gebruik kunnen maken van de zolder, waardoor de discussie in deze zaak in een ander perspectief zou komen te staan.
Praktische les
Deze uitspraak onderstreept het belang voor zowel kopers als verkopers, maar ook voor makelaars om bij de verkoop van een appartement niet alleen af te gaan op feitelijk gebruik en mededelingen van verkoper(s), maar vooral op wat juridisch geleverd mag worden. Het is essentieel om de koopovereenkomst en de splitsingsstukken kritisch te (laten) beoordelen en niet uitsluitend op uitingen in de verkoopbrochure of mededelingen van makelaars af te gaan.
Waarom kiezen voor Terra Advocatuur?
Terra Advocatuur adviseert bij al dit soort problemen en zorgt ervoor dat vervelende verassingen achter worden voorkomen.
Linkedin