Verbouwing van een appartement en wijzigen van de splitsingsakte

Wijzigen splitsingsakte VvE kan noodzakelijk zijn bij verbouwing van een appartement

Vastgoedeigenaars en projectontwikkelaars die hun appartement willen verbouwen doen er verstandig aan zich vooraf te laten informeren over de regels die daarvoor gelden. In een VvE ben je gebonden aan strikte regels. Meestal is het niet toegestaan om je appartement te verbouwen zonder toestemming van de vergadering van eigenaars. Daarnaast kan het zijn dat zelfs de splitsingsakte gewijzigd moet worden. Het wijzigen van de splitsingsakte kan een lang en kostbaar traject zijn, vooral als vooraf niet de juiste juridische weg wordt bewandeld.

Wat verandert er in het appartement door de bouwplannen?

Het begint allemaal met de bouwplannen zelf. Wat wil je als vastgoedeigenaar of projectontwikkelaar veranderen in en aan het appartement en wijzigt ook het feitelijk gebruik van het appartement? Deze vragen zijn essentieel om te kunnen beoordelen of toestemming van de vergadering nodig is en of mogelijk de splitsingsakte moet worden gewijzigd. Daarbij is vooral van belang of de wijzigingen structureel of tijdelijk van aard zijn. Dit dient objectief te worden beoordeeld waardoor de bedoeling van de vastgoedeigenaar of projectontwikkelaar die wil verbouwen minder relevant is.

Een structurele wijziging heeft gevolgen voor de goederenrechtelijke situatie waardoor de splitsingsakte en eventueel de splitsingstekening gewijzigd moet worden. Denk hierbij aan het vergroten van het privégedeelte door het plaatsen van een dakopbouw – zoals bij optoppen van een appartement – of het uitbouwen van het privégedeelten ten koste van een deel van de gemeenschappelijke gedeelten.

Een structurele wijziging en dan?

Als de wijziging structureel is dan moet de splitsingsakte en eventueel de splitsingstekening worden gewijzigd. Bij optoppen van een appartement zal onder meer de omschrijving van het appartementsrecht, het aandeel en het breukdeel en de splitsingstekening worden gewijzigd. De wijziging kan ook alleen betrekking hebben op de bestemming van het appartementsrecht, doordat bijvoorbeeld het appartement wordt verbouwd van kantoor naar woning. In dat geval zal de bestemming worden gewijzigd van ‘kantoor’ naar ‘woning’, maar is geen wijziging nodig van het aandeel of het breukdeel. Ook de splitsingstekening hoeft dan niet te worden gewijzigd.

Waarom is de soort wijziging van belang?

De soort wijziging bepaalt welk traject kan of moet worden gevolgd door de vastgoedeigenaar of projectontwikkelaar die de splitsingsakte wil wijzigen. Hiervoor zijn twee mogelijkheden. De wijziging van de splitsingsakte dient in elk geval in een notariële akte te worden vastgelegd.

Recent heeft de Hoge Raad geoordeeld dat bij een wijziging waarbij een privégedeelte wordt vergroot ten koste van een gemeenschappelijk gedeelte, alleen spoor 1 is toegestaan. Het gevolg hiervan is dat sinds die tijd veel wijzigingen van splitsingsaktes alleen zijn toegestaan als alle appartementseigenaars hun medewerking verlenen (spoor 1).

Wat gebeurt er als een andere eigenaar niet wil meewerken?

Het traject dat wordt gevolgd voor wijziging van de splitsingsakte – spoor 1 of spoor 2 – bepaalt de mogelijkheden die een eigenaar heeft om met succes wijziging van de splitsingsakte te kunnen tegenwerken. Bij spoor 1 kan de vastgoedeigenaar of projectontwikkelaar die wijziging van de splitsingsakte wenst – onder bepaalde voorwaarden – naar de kantonrechter om een vervangende machtiging te verzoeken. De vervangende machtiging komt dan in de plaats van de toestemming van de eigenaar die zijn toestemming weigert te geven. Bij spoor 2 moet juist de eigenaar die het niet eens is met de wijziging naar de rechter stappen om het besluit tot wijziging van de splitsingsakte te laten vernietigen. De keuze voor spoor 1 of spoor 2 bepaalt dus ook de juridische route die daarna gevolgd moet worden als andere eigenaars tegen wijziging van de splitsingsakte zijn. Als zowel spoor 1 als spoor 2 zijn toegestaan, dan is het verstandig om je goed te laten informeren over welk spoor het meest strategisch is om te volgen.

Waarom kiezen voor Terra Advocatuur?

Terra Advocatuur adviseert vastgoedeigenaars en projectontwikkelaars in dit soort trajecten. Vaak spelen grote financiële belangen een rol bij dit soort kwesties. Juist daarom kan de juridische deskundigheid op het gebied van appartementsrecht een groot financieel voordeel opleveren. Een goede voorbereiding vanaf het begin, kan het verschil zijn tussen wel of geen verbouwing en het verschil tussen wel of geen interessante investering.

Neem contact op